Aste giudiziarie: perizia e planimetria catastale per la valutazione di un buon affare

COMPRARE CASA
Appare una frase di senso compiuto, e grammaticalmente non può non esserlo, ma tutti i passaggi di una compravendita di un immobile appaiono sempre più semplici di quanto poi in realtà si rivelino.
Per molti “comprare casa” equivale a mettere nero su bianco i risparmi di una vita quando non si tratti, invece, di un investimento a più ampio respiro.
Sta di fatto, però, che sia nell’una che nell’altra direzione l’investimento rappresenti un passo importante nella costruzione del proprio futuro.

Proprio in quest’ottica sempre più persone cercano di fiutare l’affare affidandosi alle aste giudiziari.
Negli ultimi anni questo tipo di compravendita sta attirando maggiori attenzioni soprattutto in considerazione del vantaggio più emblematico in questo tipo di operazioni: i prezzi delle case sono di gran lunga inferiori a quelli di mercato.
Non è tutto oro quel che luccica però.
Tra gli svantaggi più evidenti vi è certamente la modalità di pagamento: rapido e a mezzo bonifico o mutuo ipotecario. E se i tempi di solvenza devono essere celeri, la stessa cosa non si può dire quando si parla delle tempistiche per entrare in reale possesso della casa. Spesso possono risultare molto lunghi quando l’immobile risulti già occupato dal proprietario esecutato o da un locatario con contratto di affitto.

L’ITER: DAL SOPRALLUOGO ALLA PLANIMETRIA CATASTALE

Appare ovvio, seppur non scontato, che l’iter di acquisizione e messa in vendita di un immobile quando pignorato non rappresenti la condizione ottimale per l’acquirente che però, dal canto suo, potrà usufruire di molteplici informazioni prima dell’inizio dell’asta.
Innanzitutto sarà il giudice a dettare le regole e perciò ogni singola asta potrà avere specifiche differenti, come ad esempio termini di pagamento e rilancio minimo.
Il secondo passaggio comporta la definizione del prezzo base di vendita dell’immobile. Tale prezzo viene deciso da un perito nominato dallo stesso giudice che, dopo aver effettuato il sopralluogo di routine, redigerà una perizia contenente identificazione e planimetria catastale, segnalazioni di abusi edilizi, stato di conservazione ed eventuali servitù o debiti nei confronti del condominio.

La planimetria catastale costituisce parte fondamentale della documentazione, attesta lo stato dell’immobile a livello distributivo e delle pertinenze e costituisce il principale riferimento per comprovare se l’immobile ha subito abusi o modifiche planimetriche non autorizzate. Uno stato di inadempienza di questo tipo viene comunque riportato nella perizia redatta dal tecnico incaricato dal tribunale.

La planimetria catastale costituisce dato sensibile e può essere richiesta solo dal proprietario dell’immobile direttamente al catasto o tramite i numerosi portali on-line che forniscono il servizio. Per maggiori informazioni sulla planimetria catastale, clicca qui.

In caso di asta giudiziaria è il tribunale a mettere a disposizione tutta la documentazione.

Ovviamente insieme ai già citati documenti descrittivi dell’immobile vi sarà anche specificato se, come abbiamo accennato prima, la casa in oggetto sia libera o occupata da ex proprietari o inquilini regolarmente certificati.

A CHI RIVOLGERSI?

Nel tempo che intercorre tra tutto il procedimento di preparazione all’asta e l’incanto, l’immobile pignorato è affidato ad un custode giudiziario che gestirà lo stesso fin quando non sarà venduto.

Così chiunque vorrà comprare una casa all’asta dovrà necessariamente rivolgersi al solo custode giudiziario per avere contezza di tutte le informazioni sull’oggetto dell’asta.

TEMPI TECNICI DI TRASMISSIONE

Già in precedenza abbiamo spiegato come al vantaggio di poter acquisire un immobile al di sotto del prezzo di mercato, vi siano altresì condizioni meno favorevoli per il compratore. E’ il caso dell’asta senza incanto.
Infatti mentre nell’asta con incanto l’aggiudicazione è sempre definitiva, nell’asta senza incanto è soltanto provvisoria.

Questo perché una casa “aggiudicata all’asta” può essere definita tale solo se dopo 10 giorni dall’offerta più alta non vi sia qualcuno pronto ad effettuare un’offerta rialzata di 1/5 rispetto all’offerta, fino a quel momento, vincente.

Ultima precisazione.
Nell’asta senza incanto non viene aggiudicato l’immobile al fautore dell’offerta più alta, ma verrà fissata una gara tra tutti i partecipanti interessati e, proprio nella “seconda gara”, l’importo base di partenza sarà rappresentato dall’offerta più alta giunta nel corso della “prima gara”.