Decoro architettonico e condomini: esempi e normative

Quando si parla di decoro architettonico si fa riferimento all’insieme delle linee ornamentali dell’edificio che definiscono l’identità del fabbricato, conferendo a esso un’armonia estetica e funzionale. È un fattore che viene tenuto in considerazione dalle normative quando si tratta di autorizzare o meno determinati interventi edilizi che potrebbero compromettere il decoro architettonico, motivo per il quale non basta che la modifica ricada su un’area di proprietà del singolo perché sia autorizzata. Vale la pena informarsi sulle normative in vigore, onde evitare di procedere con interventi che possono essere contestati in un secondo momento da atti amministrativi repressivi, un problema evitabile nel momento in cui si conosce a monte la fattibilità della realizzazione di un’opera.

Significato del decoro architettonico

Il decoro architettonico fa riferimento all’aspetto estetico di un edificio, che comprende tutti gli elementi strutturali dalla facciata, alle finestre, alle balconate. Ogni condominio può rivendicare il rispetto del decoro architettonico, dal momento che le modifiche non autorizzate, come il cambio di colore delle finestre o l’aggiunta di strutture terze, possono influenzare non solo l’estetica dell’edificio, ma anche il valore stesso della proprietà.

Come si stabilisce

Il decoro architettonico all’interno di un condominio viene stabilito all’interno dell’assemblea condominiale, di solito con l’aiuto di un esperto in edilizia. Ad ogni modo, quando si apre una contestazione sul decoro architettonico fra i condomini, di norma è ricorrente l’affidamento della sentenza a un giudice. A sua volta, il giudice può nominare un ausiliario (consulente tecnico d’ufficio) chiamato a valutare se vi sia stata effettivamente una lesione del decoro architettonico. Il Ctu avvia le operazioni peritali, alle quali possono partecipare anche gli avvocati delle due parti. La perizia viene inviata alle parti per eventuali contestazioni, di solito poi il giudice si conforma al giudizio del Ctu.

Legislazione e normative

Nel contesto moderno, il concetto di decoro architettonico è chiamato a evolversi in relazione alle nuove tendenze architettoniche e di urbanizzazione. Per questa ragione, spesso è fonte di dibattiti sia in ambito giudiziario che nelle assemblee condominiali. Questo si deve all’assenza di una definizione chiara, a livello normativo, della natura del decoro architettonico e delle modalità attraverso le quali può essere modificato.

L’articolo 1120 del Codice Civile

L’articolo 1120 del Codice Civile stabilisce una distinzione fra decoro e aspetto architettonico. Se l’aspetto fa riferimento allo stile dell’edificio, il decoro riguarda l’estetica generale, che non deve essere alterata in modo tale da causare un danno economico o diminuire il valore dell’edificio o delle sue parti. Le valutazioni relative alle alterazioni sono da fare in base alle circostanze, sebbene il regolamento condominiale possa fornire alcune linee guida per indicare i comportamenti che rappresentano una violazione del decoro architettonico, fermo restando che le norme devono sempre rispettare i principi della giurisprudenza. Il concetto di decoro architettonico si applica a tutti gli edifici che abbiano una certa identità nella propria fisionomia, dunque non solo a quelli di particolare pregio storico/architettonico.

Alcuni esempi

Per maggiore chiarezza, entriamo nell’ambito pratico proponendo alcuni esempi di interventi tipici nel contesto di un condominio e chiarendo cosa comportano in termini di autorizzazioni e normative.

Canna fumaria

Con la sentenza n. 25790/2020, la Cassazione stabilisce che il diritto di un condomino di installare una canna fumaria è di minore importanza rispetto al dovere di garantire l’integrità del decoro architettonico del fabbricato. Nel caso in questione, i giudici hanno decretato che l’opera arrecava pregiudizio al decoro architettonico del fabbricato, previsto in materia di innovazioni dall’art. 1120 del Codice Civile. Ciò non toglie che occorre valutare caso per caso l’eventuale lesione del decoro architettonico, dal momento che per stabilire se si tratti o meno di una violazione occorre considerare fattori quali le dimensioni della tubatura, il rivestimento utilizzato e qualsiasi elemento che possa o meno compromettere l’armonia del fabbricato. Resta la norma di fare sempre riferimento al regolamento condominiale, che potrebbe prevedere il divieto di installare canne fumarie.

Frangisole e pensiline

Frangisole e pensiline sono strumenti architettonici che consentono di vivere al meglio gli spazi aperti nelle stagioni più calde, garantendo maggiore ombreggiatura e aggiungendo un po’ di privacy. Ma come funziona quando tali elementi riguardano le parti comuni di un condominio? Alcune sentenze (Trib. Roma 19 settembre 2019, n.17785) hanno deliberato che i pannelli frangisole, anche se privi di un intrinseco valore estetico, possono concorrere a determinare la fisionomia dell’edificio. Chi intende installarli, dunque, deve fare sempre riferimento al regolamento condominiale per verificare la presenza di particolari restrizioni. Per quanto riguarda le pensiline, occorre richiedere il permesso a tutti i condomini nell’ambito dell’assemblea condominiale, che dovrà accettarne la costruzione dopo aver valutato se questa può modificare il decoro architettonico del palazzo. Una volta ottenuto il permesso, bisogna ricordare che la pensilina può sporgere per un massimo di 150 cm dal muro della facciata, in modo da non intaccare la sagoma planivolumetrica dell’edificio.